역세권 토지의 경우 소유자가 개인보다는 가족인 경우가 많다. 단순히 `이 사업을 하면 수익이 좋다` 라는 식의 논리로는 가족 구성원들의 설득이 어려운 경우가 많다. 지주들은 대다수가 개발사업 비전문가들이기 때문이다. 일정량의 공부와 사업 이해를 위한 멘토링이 필수적이다. `태릉입구역 역세권청년주택 사업`은 CCD친친디산업개발(이하 CCD)의 `역세권 청년주택개발 원스톱 플랫폼`을 통해 투자자들의 만장 일치로 사업 시작을 결정했다.
CCD는 특수목적법인의 설립과 토지 매입, 사업대상지 검토, 1차 기획 설계 및 수지분석, 자금계획 및 조달, 도시 계획 및 건축설계, 인허가, 착공, 준공, 임대, 8년 후 분양에 이르기 까지 역세권 청년주택 사업에 관련한 모든 서비스를 원스톱으로 대행해주는 시스템을 업계의 전문가들과 더불어 구축했다. 무엇보다 실제 출력하면 3미터가 넘는 현금 흐름표를 보면 11년간 사업주의 수입과 지출을 한눈에 알 수 있어 사업성에 대한 이해가 쉽고 무려 50여페이지에 달하는 세무/회계 보고서를 보면 지주입장에서뿐만 아니라 SPC입장에서의 사업 타당성이 짧은 시간에 파악되어 금융구조 수립에 성패를 좌우하는 중요한 역할을 하게 되는데 자체 개발한 프로그램을 사용하여 30일만에 130페이지에 달하는 사업계획서를 제공하게 된다.
최근 서울시가 `역세권청년주택 2.0`계획을 발표한 후 서울시 역세권 청년주택사업에 대한 관심이 더욱 뜨거워졌다. 역세권 청년주택 사업은 서울시가 역세권 토지에 대해 용적률 인센티브와 용도지역 변경 등의 혜택을 제공하여 민간의 사업 참여를 유도하고 시세보다 저렴한 가격으로 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 공급한다. 청년들에게는 저렴한 가격에 양질의 주거를 제공하고 토지주에게도 각종 혜택을 줌으로써 사업참여를 유도하는 상생형 사업이다.
그러나 혜택이 많은 만큼 진입장벽도 높다. 역세권 청년주택 사업은 규모가 최소 200억~300억 원 수준이다. 인허가에만 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있고 절차도 까다로운데다, 인허가에서 준공까지는 약 3년, 이후 8년의 의무임대기간까지 총 11년이라는 기간이 소요되는 사업이다. 토지를 보유하고 있더라도 서울시의 사업 승인시까지 최소 5억원 내외의 초기 용역 비용이 발생한다. 시행착오의 어려움 발생이 예상되는 구간이 11년이란 사업기간 곳곳에 상존한다, 따라서 사업 전 과정을 건축사업관리PM-설계-세무-금융-분양 등 개발 사업 전문가와 함께 검토하고 진행하는 것이 바람직하다.
같은 토지라도 어떤 시각으로 접근하고 분석하느냐에 따라 사업성이 있는 토지가 사업성이 부족한 토지로 전락하기도 한다. 3년 이내 사업의 종료와 투자금 회수가 익숙한 일반 시행사의 입장에서는 사업성을 높이기 위한 다양한 복합 변수를 구조화 해야하는데, 가장 큰 요인 중 하나가 "8년 후 분양 전환 시 부동산 가치의 상승"과 "의무임대기간 동안의 수익률" 이다. 친친디산업개발의 서동원 대표PM은 자기자본 비율이 높을수록 수익이 나기 어려워 마이너 투자자와의 협업이 결국 사업의 안정성을 높일 수 있는 열쇠가 된다고 말한다. 특히, 강남권역의 사업지인 경우 의무임대기간의 수익률과 8년 후 시세차익의 이슈를 초기 설립하게되는 특수목적법인(SPC)에서 토지가격을 얼마로 책정할 것인지가 화두가 된다. 서동원PM은 의무 임대기간동안 5-6%, 8년 후 매각 시 25%이상의 수익률을 기준으로 두라고 권한다. 토지 가격의 지불 역시 SPC 설립 시와 8년 후 매각 시로 구분 접근 하는 것이 사업성을 높이는 지름길이라는 점을 다시 한번 강조한다.
역세권 청년주택 사업계획서의 핵심은 11년치 현금흐름표(Cash-flow)다. 사업계획서는 수지분석을 포함한 사업성 검토와 금융 계획안 수립, 건축설계업체 선정과 설계 관리, 인허가 절차, 시공사 선정, 공사관리, 사용승인·하자관리 등 준공 관련 업무를 비롯해 재무 감정 평가, 사업자의 세무 법률자문, 임대운영사 선정 및 관리에 대한 계획을 사업신청 전에 분석하고 마련해야한다. 10년이 넘는 사업기간의 리스크 회피를 위한 전략 제시와 이를 구현하기 위한 절차와 업무의 변수 요인들이 복잡하다. 하지만 이 플랫폼을 만나면 모든 것이 단번에, 원스톱으로 해결된다.
CCD가 제공하는 `역세권 청년주택개발 원스톱 플랫폼`을 만나면 토지주라면 별도의 자본투자 없이 사업을 시작할 수 있도록 신안그룹 계열 바로자산운용과 `역세권청년주택 개발펀드`활용이 가능하며, 신한금융그룹을 통해 브릿지론 대출과 HF 대출을 원스톱으로 해결할 수 있다. `역세권 청년주택개발 원스톱 플랫폼`을 통해 태릉입구역, 개봉역, 홍제역, 염창역, 군자역 등 사업성이 높은 대상지와 언주역, 이수역 등 강남권 사업지까지 7곳 이상의 역세권 청년주택 사업을 검토한 충분한 경험이 누적되어 있다. 또한 대한민국 건축설계시장의 전설과도 같은 `공간그룹`을 비롯, `구도 건축사사무소`, `수목 건축사사무소`, `공감 건축사사무소` 등 역세권청년주택 프로젝트의 실제 설계 실적을 다수 보유한 건축사사무소들과 협업하여, 사업기간을 줄이는 디자인 능력뿐 아니라 설계 용역비 등을 비교 분석하여 사업주 특성에 맞는 설계사무소를 쉽게 선택할 수 있도록 해준다.
CCD친친디산업개발의 서동원 대표PM은 "청년임대주택 공급이라는 공공성과 서울시 역세권 토지 건축의 사업성을 두루 만족시키기 위해서는 사업의 기획력을 강화하고, 사업 전반에 대한 전문적이고 긴밀한 협업체계를 구축하여 사업성 검토, 인허가, 설계, 시공, 금융 조달, 세무, 임차인 구성 등 건축 전 단계에 걸친 통합적인 사업 관리가 필요한데 `역세권청년주택개발 원스톱 플랫폼`을 통해 합리적인 가격으로 해결할 수 있다"고 말한다.
한국경제TV 부동산부
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