"은마아파트 2억원 낮춰 내놔도"...기로에 선 강남 재건축

서울 아파트 시장의 ``바로미터`` 격인 강남 재건축 아파트 시장이 변곡점을 맞는 분위기다. 12·16 부동산 대책에 따라 대출이 어려워지고, 세금 부담이 커지면서 호가가 떨어진 매물들이 등장했다. 대세 하락을 알리는 신호탄이 될지, 일부 단지만의 현상일지 관심이 모아진다.

◇ 재건축 단지, 호가 속속 떨어져

25일 부동산 중개업계에 따르면 강남 재건축의 대표주자인 은마아파트 전용면적 84㎡가 지난 주말 22억 5천만 원에 매물로 나왔다. 대치동 A 중개업소 관계자는 "매물이 하나도 없다가 (12·16 대책 발표 이후) 15~20개 정도 나왔다"며 "2억 원가량 떨어진 22억 5천만 원짜리 매물이 있다"고 말했다. 이 관계자는 "호가가 떨어져도 쉽게 사는 사람이 나타나지 않는다"며 "낙폭이 더 생길 수 있다는 기대심리가 있다"고 설명했다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지도 분위기는 비슷하다. 잠실동 B 중개업소 관계자는 "10년 이상 아파트를 보유한 다주택자의 매도 문의가 많다"며 "1월말~2월초가 되면 집값 방향성이 나타날 것으로 본다"고 말했다.

서초구는 관망세가 강하다. 잠원동 C 중개업소 관계자는 "재건축 진행이 더딘 신반포 2차의 경우 대출규제로 자금줄이 막히면서 호가가 하락할 가능성이 크다"고 진단했다. 이어 "통상 정부 정책이 나오면 은마아파트와 잠실주공5단지 가격이 빠르게 반영된다"며 "반포의 경우 다주택자 매물은 내년 6월 말까지 지켜봐야 할 것 같다"고 밝혔다.

◇ 한강변 신축은 여전히 강세

평당(3.3㎡) 1억 원 아파트 시대를 연 서초구 반포동의 아크로리버파크 호가는 실거래가보다 높은 수준에 형성돼 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 전용 84㎡는 지난 14일 29억 9천만 원에 거래됐다. 같은 크기의 현재 호가는 최고 34억 원에 이른다.

반포동 D 중개업소 관계자는 "아크로리버파크 전용 84㎡의 경우 전세가격이 17억 원대로 형성돼 있다"며 "15억 원까지 대출이 가능한 점을 고려하면 매매가격이 떨어지기 어렵다"고 진단했다. 인근 E 중개업소 관계자는 "강남권에서 한강변을 낀 신축 단지가 드물기 때문에 희소가치가 매우 높다"며 "강남 한강변 신축 아파트는 매물도 없고, 가격이 떨어지기 힘든 구조다"라고 설명했다.

◇ 서울 부동산 강보합 예상

전문가들은 강남 재건축 아파트 호가 하락이 대세 하락으로 이어지긴 어려울 것으로 내다봤다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 "고가 주택의 경우 대출이 막히고 자금 출처 조사가 진행되면서 당분간 지켜보자는 관망심리가 호가 하락으로 나타났다"며 "서울 외곽 지역에 추격 상승세가 나타나고 있기 때문에 전반적으로 가격이 하락하긴 어렵다"고 전망했다.

전세시장 불안도 매매가격을 떠받치는 요인이다. 김 연구위원은 "대입 정시확대와 분양가 상한제, 계약갱신청구권 등으로 전세가격이 움직일 여지가 크다"며 "전세시장이 불안해지면 매매가격이 떨어지기 쉽지 않아 내년 상반기 서울 집값은 전반적으로 강보합이 예상된다"고 밝혔다.