<앵커>
베트남 투자 가이드 시간입니다. 오늘은 베트남 투자 진출시 조심해야하는 법적 내용들에 대해 살펴보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀 위해 K-VINA 법률담당 전문위원이신 김유호 베이커 맥킨지 로펌 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요?
<질문1> 김 변호사님은 원래 베트남 하노이에서 근무하시는 것으로 알고 있는데 방송 때문에 일부러 서울 들어오신 건가요?
<답변>
네, 오늘 이렇게 한국경제TV 방송도 있구요...다음주 9일 한경 K-VINA센터와 해외건설협회가 공동 주관하는 2020년 베트남 투자 시장 대전망 세미나에 제 강연 섹션이 있어서 겸사겸사 들어왔습니다.
K-VINA가 여러 가지 일들을 하고 있는데요, 한 해를 마무리하면서 내년 베트남 시장을 분석하고 전망하는 중요한 세미나라서 열일 제치고 일부러 들어왔습니다.
이번 세미나는 국토교통부 및 신남방정책특별위원회가 주최하고 K-VINA와 해외건설협회가 주관하는데다 대한건설협회 및 한국부동산서비스산업협동조합 등 건설부동산 관련 단체들이 대거 후원하는 행사여서 내년 베트남 시장을 분석하고 전망하는데 아주 중요한 행사라고 생각됩니다.
<질문2> 네, 이제 본격적인 질문 드리겠습니다. 베트남에 대한 관심이 뜨거운데요. 이렇게 베트남에 한국의 투자 규모가 증가하면서 투자 사기도 많아진 것 같습니다. 어떤 사기 사례가 있을까요?
<답변>
베트남에서 가장 빈번한 사기 사례는 친분과 차명으로 인한 사기인 것 같습니다.
친분이라고 하면 예상이 되시겠지만 고위직과의 친분을 내세우면서 편취하는 사례가 종종 발생합니다. 예를들면, 베트남 법상으로 불가능한 일도 본인이 알고 있는 고위직과의 친분을 통하면 가능하다고 말합니다.
베트남에서 살다보면, 일상의 작은 일들은 때때로 공무원 과의 친분이 도움이 되는 경우가 있기 때문에 믿게 되는데요,
하지만 브로커가 베트남 법상 불가능한 일을 고위직과의 친분을 과시하면서 해결해주겠다고 접근하면 일단 주의해야 할 것 같습니다.
특히 인허가 관련해서는, 겉으로 보이는 것과 실제 법적 절차나 인허가기관이 다른 경우도 있어서요, 브로커와 친분이 있다는 공무원이, 본인에게 필요한 업무와 직접적인 관련이 없는 경우도 적지 않습니다.
투자자 앞에서는 고위 공무원과의 친분을 과시하던 브로커가, 나중에 저에게 연락해서, 아는 공무원이 없냐고 물어보는 경우도 있었습니다.
또, 베트남인 명의로 사업을 시작했다가 낭패를 보는 경우도 종종 발생하고 있습니다. 현재도 차명으로 사업을 하시는 분들이 적지 않은데요, 그만큼 분쟁과 문제가 많이 발생하는 부분입니다.
차명으로 사업을 하게 되는 가장 큰 이유는 베트남인 명의로 할 때가 외국인 명의로 할 때보다 절차도 간단하고, 여러 면에서 제약이 적어서 일 겁니다.
만약 경쟁자가 있다면, 겉으로 드러나지 않게 진행할 수도 있다는 점은 장점이지만, 반대로 경쟁자가 현지 차명인에게 접근해서 오히려 차명인을 통해서 경쟁자에게 노하우를 뺏기는 경우도 있습니다.
사업이 잘 안될 때는 차명으로 사업하는 거에서 문제가 발생할 가능성이 적은데, 사업이 잘 되면 욕심이 생긴 현지 명의자에게 속수무책으로 모두 뺏기는 경우도 있구요,
또 명의를 빌려주는 것을 빌미로 계속 돈을 요구하면서 자기 마음대로 경영하는 등의 횡포를 부리는 경우도 있습니다.
특히 차명인이 개인이라면 결혼, 이혼, 사망 등에 법적인 영향을 받는다는 것도 간과해서는 안될 겁니다. 게다가, 차명 사업의 경우는 합법적인 송금도 어렵고, 큰 액수의 송금은 은행의 자금 세탁방지 보고 대상이기도 합니다.
결국 합법적으로 들어온 돈은 합법적으로 나가야 하고, 그렇지 못했을 경우엔 불법적으로 나갈 수 밖에 없는 것이겠죠.
<질문3> 그럼 베트남에서 차명으로 하는 거래는 모두 불법인가요? 무조건 하면 안되는 건가요?
<답변> 무조건 모두 불법이다 그런 것은 아니구요... 전략적 방법으로 지분 투자 구성시에 차명을 일부 활용하는 경우가 있기는 있습니다.
실무적으로는 외국인 지분 제한 때문에 초과 지분 보유를 위해 차명인을 이용하면서 대출 계약이나 콜옵션, 지분 담보 계약 등을 이용해서 개별 거래 자체는 합법적인 구도를 만드는 경우도 있습니다.
민감하지 않은 사업 분야에서는 차명인을 이용한 이런 구도를 통해서 최종적으로 성취하려는 것이 무엇인가는 보지 않고, 개개의 거래만을 보고 법적으로 문제가 되지 않을 수도 있습니다.
하지만 베트남 법상 `신탁`이라는 개념은 없습니다. 또, 베트남 민법상 다른 거래를 은폐하기 위한 거래는 무효입니다. 그래서 문제가 생겼을 때 현지인 명의의 차명 회사에 대한 외국인의 권리 주장은 베트남 법상 보호를 받지 못할 가능성이 매우 높을 것으로 보입니다. 그래서 실무에서 전략적으로 차명 방법을 활용하더라도, 꼼꼼히 그 방법과 향후 미칠 영향을 따져보는 것은 필요합니다.
<질문4> 최근 한국분들의 베트남 부동산 투자가 활발한데요. 베트남의 토지나 부동산 거래시 주의해야 할 것은 어떤 것이 있을까요?
<답변> 베트남은 모든 토지가 국가 소유이다 보니까 한국과 다른 점이 많아서, 특히 토지와 관련한 거래를 할 때는 더욱 주의해야 합니다.
베트남에서 토지 사용권을 담보로 은행에서 대출을 받을 수도 있습니다. 이런 경우에 통상 토지사용권 증서의 원본을 은행에서 보관하는데요,
은행 담당자한테 뒷돈을 주고 이 증서를 하루 동안 빌려서, 다른 사람들에게 보여주면서 사기 행각을 하는 경우도 있었습니다.
토지사용권 증서와 건물의 소유권 증서는, 증서의 겉표지 색깔 때문에 일반적으로 레드북이나 핑크북으로 알려져 있는데요.
지금까지 관련법이 여러 번 변경되었는데, 어느 기간에 발행된 증서인지에 따라서 증서의 성격이 다르다는 점도 유의해야 할 부분입니다.
또, 개인의 소규모 부동산의 판매나 거래, 임대사업 분야는 제외하고, 베트남에서 임대사업을 하기 위해서는 최소 200억 동의 (한화로는 약 9억8천만 원 정도) 자본금을 가진 법인을 설립해야 합니다.
특히 기존 부동산 사업체를 인수하거나 부동산을 임차하는 경우에는, 피인수 기업이나 임대인이 부동산 사업법에 맞게 법정 자본금 기준을 충족하고 있는지 반드시 확인해 할 부분입니다.
베트남 부동산 사업법상, 이미 완공된 건물을 매수해서 임대업을 하는 것은 외국인에게 허용되는 사업 방법은 아닙니다.
그래서 이미 완공된 건물에 대한 임대 사업은, 건물의 건설 사업에 참여한 후에 그 건물을 임대하거나, 건물 전체를 임차한 후에 재임대하는 방식, 또는 실무적으로 이런 임대업 허가를 이미 받은 기업의 지분을 인수하거나, 프로젝트 인수나 자산 인수 방식을 통해서 진행해야 합니다.
<질문5> 베트남에 투자하시려는 분들께 조언을 주신다면은요?
<답변>
제가 10년 전에 베트남에 왔을때 호치민의 교민 수가 삼만명, 하노이가 구천명 정도였는데, 이제는 호치민 십일만명, 하노이 칠만명 이라고 합니다.
또, 베트남의 수도 하노이에 한국 식당이 10 곳이 안 됐는데 이제는 한인들이 많이 사는 미딩 지역에만 100여곳의 한국 식당이 생길 정도로 베트남에 한국분들이 많이 오시고 계십니다. 그런데 불행하게도 그만큼 사기 사건도 많아진 것 같습니다.
사기는 알아야 보이고, 또 아는 만큼 보이는 것 같습니다. 대부분의 사기는 치밀하게 계획이 되서 한 번에 당하는 것이 아니라 작은 것들로 우선 신뢰를 쌓은 후에 이루어집니다. 그래서 주위에서 사기라고 경고를 하는데도 지금까지 들어간 시간과 비용이 아까워서 스스로 긍정의 자기최면을 걸고, 결국 큰 손해를 보고서야 뒤늦게 깨닫는 경우가 대부분인 것 같습니다.
합리적 의심을 하고, 정확한 베트남 법을 알고, 안전하게 베트남 투자를 하시면 좋을 것 같습니다.
<앵커>
네, 말씀 감사합니다.
베트남 투자 가이드 시간입니다. 오늘은 베트남 투자 진출시 조심해야하는 법적 내용들에 대해 살펴보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀 위해 K-VINA 법률담당 전문위원이신 김유호 베이커 맥킨지 로펌 변호사 나오셨습니다. 안녕하세요?
<질문1> 김 변호사님은 원래 베트남 하노이에서 근무하시는 것으로 알고 있는데 방송 때문에 일부러 서울 들어오신 건가요?
<답변>
네, 오늘 이렇게 한국경제TV 방송도 있구요...다음주 9일 한경 K-VINA센터와 해외건설협회가 공동 주관하는 2020년 베트남 투자 시장 대전망 세미나에 제 강연 섹션이 있어서 겸사겸사 들어왔습니다.
K-VINA가 여러 가지 일들을 하고 있는데요, 한 해를 마무리하면서 내년 베트남 시장을 분석하고 전망하는 중요한 세미나라서 열일 제치고 일부러 들어왔습니다.
이번 세미나는 국토교통부 및 신남방정책특별위원회가 주최하고 K-VINA와 해외건설협회가 주관하는데다 대한건설협회 및 한국부동산서비스산업협동조합 등 건설부동산 관련 단체들이 대거 후원하는 행사여서 내년 베트남 시장을 분석하고 전망하는데 아주 중요한 행사라고 생각됩니다.
<질문2> 네, 이제 본격적인 질문 드리겠습니다. 베트남에 대한 관심이 뜨거운데요. 이렇게 베트남에 한국의 투자 규모가 증가하면서 투자 사기도 많아진 것 같습니다. 어떤 사기 사례가 있을까요?
<답변>
베트남에서 가장 빈번한 사기 사례는 친분과 차명으로 인한 사기인 것 같습니다.
친분이라고 하면 예상이 되시겠지만 고위직과의 친분을 내세우면서 편취하는 사례가 종종 발생합니다. 예를들면, 베트남 법상으로 불가능한 일도 본인이 알고 있는 고위직과의 친분을 통하면 가능하다고 말합니다.
베트남에서 살다보면, 일상의 작은 일들은 때때로 공무원 과의 친분이 도움이 되는 경우가 있기 때문에 믿게 되는데요,
하지만 브로커가 베트남 법상 불가능한 일을 고위직과의 친분을 과시하면서 해결해주겠다고 접근하면 일단 주의해야 할 것 같습니다.
특히 인허가 관련해서는, 겉으로 보이는 것과 실제 법적 절차나 인허가기관이 다른 경우도 있어서요, 브로커와 친분이 있다는 공무원이, 본인에게 필요한 업무와 직접적인 관련이 없는 경우도 적지 않습니다.
투자자 앞에서는 고위 공무원과의 친분을 과시하던 브로커가, 나중에 저에게 연락해서, 아는 공무원이 없냐고 물어보는 경우도 있었습니다.
또, 베트남인 명의로 사업을 시작했다가 낭패를 보는 경우도 종종 발생하고 있습니다. 현재도 차명으로 사업을 하시는 분들이 적지 않은데요, 그만큼 분쟁과 문제가 많이 발생하는 부분입니다.
차명으로 사업을 하게 되는 가장 큰 이유는 베트남인 명의로 할 때가 외국인 명의로 할 때보다 절차도 간단하고, 여러 면에서 제약이 적어서 일 겁니다.
만약 경쟁자가 있다면, 겉으로 드러나지 않게 진행할 수도 있다는 점은 장점이지만, 반대로 경쟁자가 현지 차명인에게 접근해서 오히려 차명인을 통해서 경쟁자에게 노하우를 뺏기는 경우도 있습니다.
사업이 잘 안될 때는 차명으로 사업하는 거에서 문제가 발생할 가능성이 적은데, 사업이 잘 되면 욕심이 생긴 현지 명의자에게 속수무책으로 모두 뺏기는 경우도 있구요,
또 명의를 빌려주는 것을 빌미로 계속 돈을 요구하면서 자기 마음대로 경영하는 등의 횡포를 부리는 경우도 있습니다.
특히 차명인이 개인이라면 결혼, 이혼, 사망 등에 법적인 영향을 받는다는 것도 간과해서는 안될 겁니다. 게다가, 차명 사업의 경우는 합법적인 송금도 어렵고, 큰 액수의 송금은 은행의 자금 세탁방지 보고 대상이기도 합니다.
결국 합법적으로 들어온 돈은 합법적으로 나가야 하고, 그렇지 못했을 경우엔 불법적으로 나갈 수 밖에 없는 것이겠죠.
<질문3> 그럼 베트남에서 차명으로 하는 거래는 모두 불법인가요? 무조건 하면 안되는 건가요?
<답변> 무조건 모두 불법이다 그런 것은 아니구요... 전략적 방법으로 지분 투자 구성시에 차명을 일부 활용하는 경우가 있기는 있습니다.
실무적으로는 외국인 지분 제한 때문에 초과 지분 보유를 위해 차명인을 이용하면서 대출 계약이나 콜옵션, 지분 담보 계약 등을 이용해서 개별 거래 자체는 합법적인 구도를 만드는 경우도 있습니다.
민감하지 않은 사업 분야에서는 차명인을 이용한 이런 구도를 통해서 최종적으로 성취하려는 것이 무엇인가는 보지 않고, 개개의 거래만을 보고 법적으로 문제가 되지 않을 수도 있습니다.
하지만 베트남 법상 `신탁`이라는 개념은 없습니다. 또, 베트남 민법상 다른 거래를 은폐하기 위한 거래는 무효입니다. 그래서 문제가 생겼을 때 현지인 명의의 차명 회사에 대한 외국인의 권리 주장은 베트남 법상 보호를 받지 못할 가능성이 매우 높을 것으로 보입니다. 그래서 실무에서 전략적으로 차명 방법을 활용하더라도, 꼼꼼히 그 방법과 향후 미칠 영향을 따져보는 것은 필요합니다.
<질문4> 최근 한국분들의 베트남 부동산 투자가 활발한데요. 베트남의 토지나 부동산 거래시 주의해야 할 것은 어떤 것이 있을까요?
<답변> 베트남은 모든 토지가 국가 소유이다 보니까 한국과 다른 점이 많아서, 특히 토지와 관련한 거래를 할 때는 더욱 주의해야 합니다.
베트남에서 토지 사용권을 담보로 은행에서 대출을 받을 수도 있습니다. 이런 경우에 통상 토지사용권 증서의 원본을 은행에서 보관하는데요,
은행 담당자한테 뒷돈을 주고 이 증서를 하루 동안 빌려서, 다른 사람들에게 보여주면서 사기 행각을 하는 경우도 있었습니다.
토지사용권 증서와 건물의 소유권 증서는, 증서의 겉표지 색깔 때문에 일반적으로 레드북이나 핑크북으로 알려져 있는데요.
지금까지 관련법이 여러 번 변경되었는데, 어느 기간에 발행된 증서인지에 따라서 증서의 성격이 다르다는 점도 유의해야 할 부분입니다.
또, 개인의 소규모 부동산의 판매나 거래, 임대사업 분야는 제외하고, 베트남에서 임대사업을 하기 위해서는 최소 200억 동의 (한화로는 약 9억8천만 원 정도) 자본금을 가진 법인을 설립해야 합니다.
특히 기존 부동산 사업체를 인수하거나 부동산을 임차하는 경우에는, 피인수 기업이나 임대인이 부동산 사업법에 맞게 법정 자본금 기준을 충족하고 있는지 반드시 확인해 할 부분입니다.
베트남 부동산 사업법상, 이미 완공된 건물을 매수해서 임대업을 하는 것은 외국인에게 허용되는 사업 방법은 아닙니다.
그래서 이미 완공된 건물에 대한 임대 사업은, 건물의 건설 사업에 참여한 후에 그 건물을 임대하거나, 건물 전체를 임차한 후에 재임대하는 방식, 또는 실무적으로 이런 임대업 허가를 이미 받은 기업의 지분을 인수하거나, 프로젝트 인수나 자산 인수 방식을 통해서 진행해야 합니다.
<질문5> 베트남에 투자하시려는 분들께 조언을 주신다면은요?
<답변>
제가 10년 전에 베트남에 왔을때 호치민의 교민 수가 삼만명, 하노이가 구천명 정도였는데, 이제는 호치민 십일만명, 하노이 칠만명 이라고 합니다.
또, 베트남의 수도 하노이에 한국 식당이 10 곳이 안 됐는데 이제는 한인들이 많이 사는 미딩 지역에만 100여곳의 한국 식당이 생길 정도로 베트남에 한국분들이 많이 오시고 계십니다. 그런데 불행하게도 그만큼 사기 사건도 많아진 것 같습니다.
사기는 알아야 보이고, 또 아는 만큼 보이는 것 같습니다. 대부분의 사기는 치밀하게 계획이 되서 한 번에 당하는 것이 아니라 작은 것들로 우선 신뢰를 쌓은 후에 이루어집니다. 그래서 주위에서 사기라고 경고를 하는데도 지금까지 들어간 시간과 비용이 아까워서 스스로 긍정의 자기최면을 걸고, 결국 큰 손해를 보고서야 뒤늦게 깨닫는 경우가 대부분인 것 같습니다.
합리적 의심을 하고, 정확한 베트남 법을 알고, 안전하게 베트남 투자를 하시면 좋을 것 같습니다.
<앵커>
네, 말씀 감사합니다.
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